En instaurant le dossier de diagnostic technique immobilier (D.D.T.) pour les ventes puis les locations, le législateur a édicté des exigences fondamentales auxquelles doivent répondre les prestataires pour sa réalisation dont l'indépendance et l’impartialité.
L’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation mentionne l’obligation d’indépendance et d’impartialité des diagnostiqueurs à l’égard des intermédiaires. Cette exigence a été reprise dans l’ordonnance du 8 juin 2005, qui réunit tous ces états et diagnostics au sein d’un document unique, nommé « dossier de diagnostic technique » (ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005). La règle est désormais posée dans les mêmes termes et s’applique à tous les diagnostics, elle est simple : “le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements, pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des états ou diagnostics” (article L. 271-6 du CCH créé par l’ordonnance précitée de 2005).
Le diagnostiqueur doit donc être libre d’en accepter ou d’en refuser la réalisation. C’est l’application du mot « indépendance ». Le diagnostiqueur doit aussi être libre de négocier ses conditions d’intervention (tarifs, délais d’exécution, etc.). Rien ne doit conduire le diagnostiqueur à faire preuve de partialité dans ses recherches, constats et analyses. Il doit pouvoir réaliser ses opérations sans aucune influence. Le ministère entend d’ailleurs que le diagnostiqueur ne doit, ainsi, pas être dépendant d’un seul client, un seul intermédiaire immobilier. Il est, également, dans l’intérêt du diagnostiqueur de faire jouer la concurrence.
Problème de dépendance financière
L’Association des responsables de la copropriété (ARC) précise : « Néanmoins, tout le problème est de savoir comment interpréter cette notion d’indépendance. En effet, au-delà de la dépendance « juridique » (exemple une filiale), le vrai problème est celui de la dépendance financière, beaucoup plus subtile à détecter et beaucoup plus sournoise dans ses effets ». L’ARC préconise en conséquence, en plus des exigences de totale indépendance (juridique, capitalistique, familiale, etc.), d’interdire les ristournes et refacturations, et d’empêcher « toute facturation directe au client ».
Il est bien clair que les résultats d’un diagnostic technique peuvent décourager un acheteur ou locataire immobilier potentiel : les investigations menées révèlent, par exemple, que des travaux importants seront à court ou moyen terme nécessaires pour confiner ou enlever des matériaux amiantifères. Ou bien encore le diagnostic atteste de la présence de larves d’insectes xylophages. En soi, de telles révélations entrent dans l’office du diagnostiqueur et celui-ci en fera la mention la plus expresse dans son rapport.
Que cela puisse compromettre la vente ou la location projetée par le propriétaire, ou conduire ce dernier à en rabattre sur les conditions financières de la vente ou du bail, est en principe indifférente au diagnostiqueur. L'indépendance et l’impartialité sont donc le fondement du métier de diagnostiqueur.
Publié le 30 juin 2015
