C’est un peu le parent pauvre du diagnostic auquel l’acquéreur ou le locataire prête un œil distrait. L’apparence est trompeuse, l’état des risques est riche en informations et n’a absolument rien d'anodin. Même si, en théorie, quiconque peut le réaliser, mieux vaut s’adresser à un diagnostiqueur erp.
Diagnostic ERP obligatoire pour éviter la nullité d’une vente
Simple formulaire recto-verso, l’état des risques est souvent considéré à la légère. À tort. Car il est l’un des rares diagnostics immobiliers dont l’absence peut conduire à la nullité de la vente. La loi est d’ailleurs claire à ce sujet : « En cas de non-respect des obligations d’information du vendeur ou du bailleur, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix de vente ou de la location », dixit l’article 125-5 du Code de l’environnement.
Risque pour un document ERP non mis à jour
Et la jurisprudence se montre tout aussi intraitable. Dernier exemple en date, pas plus tard qu’en septembre 2019. Parce que le document n'était pas mis à jour, une double vente portant sur un terrain de camping et son fonds de commerce, a tout bonnement été annulée. Entre la promesse de vente et l’acte de vente, plusieurs mois s’étaient écoulés durant lesquels la préfecture avait pris un arrêté sur un risque d’inondation. Petit souci, lors de la signature de l’acte authentique, l’état des risques n’avait pas été mis à jour et ne mentionnait donc pas l’existence d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) défini par arrêté. Après un marathon judiciaire qui aura duré plus de 10 ans, la Cour de cassation confirme que l’absence de mise à jour est un motif suffisant pour casser la transaction et condamner les vendeurs à restituer le prix de vente.
Vice-caché : des informations manquantes dans l’état des risques
Ce jugement n’a rien d’un cas isolé. En décembre 2017, la cour d’appel d’Orléans avait déjà annulé une vente qui remontait à 2010 parce que le vendeur n’avait pas informé l’acquéreur d’un risque de mouvement de terrain consécutif à une sècheresse. Alors qu’un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris quelques années auparavant et que le vendeur avait même bénéficié d’une indemnité à ce titre : des informations qui devaient, en théorie, figurer dans l’état des risques.
Les dernières mises à jour de l’ERP
Si les juges se montrent aussi peu indulgents face à un état des risques erroné ou absent, c’est aussi parce que ce formulaire renferme des informations essentielles. Surgi en réponse à la catastrophe AZF de Toulouse en 2001, son nom n’a cessé d’évoluer diagnostic ERNT, diagnostic ERNMT, diagnostic ESRIS et aujourd’hui, diagnostic ERP pour état des risques et pollutions. Mais derrière, toujours cette volonté du Législateur de favoriser la transparence dans les transactions/locations. L’état des risques n’a d’ailleurs jamais cessé de s’enrichir depuis une quinzaine d’années. Derniers ajouts en date ? Le risque radon en 2018, et les secteurs d’information des sols (SIS) en 2019. L’information apportée par l’état des risques peut se résumer en quatre obligations distinctes :
• sur les risques naturels, miniers et technologiques affectant le bien immobilier bâti ou non bâti,
situé dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques (naturels, miniers ou technologiques), ou dans une zone de sismicité (classée 2 à 5) ;
• sur les sinistres résultant de catastrophes naturelles ou technologiques, reconnues par un arrêté interministériel ;
• sur les zones à potentiel radon significatif (niveau 3) ;
• sur les systèmes d'information sur les sols (SIS) correspondant aux différents sites pollués suite à une activité humaine
EN SAVOIR PLUS SUR LE DIAGNOSTIC ERP
11 Octobre 2019
