L’état des risques et pollutions (ERP) n’a décidément rien d’anodin. La jurisprudence récente montre, une fois de plus, que l’absence de cette information, une validité dépassée ou même un document entaché d’erreurs, peut avoir de fâcheuses conséquences. À la vente, mais aussi à la location.
En théorie, quiconque peut compléter cet État des risques et pollutions. Les pouvoirs publics, via leur site georisques.gouv.fr, fournissent même de précieuses informations pour renseigner le document.
En pratique, mieux vaut confier cette mission à un professionnel qui sait où puiser les informations les plus récentes et comment effectuer les vérifications nécessaires. Car en cas de conflit bailleur-locataire ou vendeur-acquéreur, le document devient une arme redoutable.
Annulation de vente
Les exemples ne manquent pas à travers la jurisprudence récente. En 2019, après plus de dix ans de procédure, la Cour de cassation avait annulé une vente considérant que l’État des risques n’avait pas été mis à jour alors qu’un plan de prévention des risques avait été approuvé juste avant la signature de l’acte authentique (notre article).
Rebelote fin 2020. Des acquéreurs ayant refusé de régulariser une vente, avaient été condamnés en appel à s’acquitter de la clause pénale. La Cour de cassation (*) a toutefois cassé l’arrêt retenant l’argumentation des ex-candidats acquéreurs : l’état des risques transmis par le vendeur n’était plus valable au moment de signer le compromis. Dans son arrêt, la Haute juridiction avait ainsi rappelé combien ce document était essentiel, que celui-ci avait une validité de six mois et qu’en cas de non-respect des dispositions, l’acquéreur pouvait effectivement réclamer l’annulation de la vente.
Réduction de loyer
Essentiel lors d’une vente, l’État des risques est pollutions l’est aussi lors d’une location. Ce que montre également un arrêt de cour d’appel de septembre 2020. Dans un conflit avec sa bailleresse, une locataire réclamait une diminution de son loyer au motif que l’état des risques ne lui avait pas été communiqué au moment de la signature du bail alors que son logement se trouvait en zone inondable.
La cour d’appel de Nancy a retenu l’argument, et accordé la réduction de loyer à la locataire. Même si le risque d’inondation semblait faible puisque le logement se situait au premier étage, la bailleresse avait commis une faute en ne communiquant pas le document essentiel à l’information de sa locataire.
(*) Cour de cassation, ch. civ. 3, 17 décembre 2020, n° 19-20617.
(**) Cour d’appel de Nancy, 2e chambre, 17 septembre 2020, n° 19/02309.
